どうもこんにちは！民泊をやろうとした男マダラです！
今回は個人で民泊ビジネスを展開していくにあたり、徹底的に調べ尽くした内容をご紹介していきたいと思います。
それでは早速確認していきましょう
ある程度自力でも調べた方を対象としているので、全くわからない用語が出るかもしれませんがご了承ください。
始めるべき時期
一応申請の手順を紹介する前に始めるのに適した時期というのがあります。
結論から言うと、民泊物件を探すベストタイミングは7月くらい
民泊新法の180日フル稼働して新年度に移りやすいためです。
そして、フル稼働ができるということは初期投資の回収がしやすいと言うことなわけですね
民泊の申請手順① 物件探し
これは基本的に以下の対応をする必要があります
- 不動産屋に聞く
- 周辺家賃を調べる
- 現在の運用ライバルを調べる
- 相場を調べる
この際に、賃貸の周辺物件すべてをピックアップしてもらうこと！！！
必ず見学は行き、詳細な幅、面積を測っておくこと。
これが超重要です。
なぜなら、避難経路の幅が50㎝以上の通路を確保する必要があったりと、条件が厳しいため、その時には買っておかないと二度手間になります。
民泊だけでは180日しか運用できないため、レンタルスペースやマンスリーでの貸し出しも許可しているのか確認すること。
当たり前に、民泊以外の事業展開が可能ならそれだけ売り上げを伸ばすことができます
目星をつけたら、その場で可能であれば「居住用スペースの正確な面積」を聞いておきましょう。
すでに消防法等満たしている物件の場合、安全チェックリストに問題ないかもその場で確認できれば楽です
宿泊者一人あたり、3.3平方メートル確保が必要で、この面積は物件全体の面積でなく(台所、浴室、洗面所、便所、廊下、押入れ、床の間を含まない面積の内寸で決定されます
つまり、５人泊める民泊を検討中であれば、16.5平方メートルは必要ということになります
役所に事前相談が必要
物件の契約前にはその付近の役所に事前相談を行う必要があります。
その地域が民泊運営して問題ない地域か、平日規制などない地域家などローカルルールがあるため、必ずみなさんの手で調べる必要があります。
だいたい、役所のHPでまとめてくれています
周辺への事前通知
民泊申請の15日以上前に、物件周辺10mで事前周知を行う必要があります。
契約するつもりなら、早めに対応したほうがいいですね。
15日も足と目をくらうとかなり辛いですからね！
入居日前に申請ができるようになるため、可能であれば物件の入居日は最低でも事前通知を行って15日以上先にしたい。という手法が検討できるわけです。
少しでも初期コストを減らすためです
通知には以下の情報が必要で、民泊管理業者を記載する必要があるため、民泊管理業者も早めに契約する必要があります。
- 日時
- 周知先(名所または部屋名)
- 近隣住民から申し出のあった意見及び対応状況の記録
消防署へ事前相談(消防法適合通知書)
消防署へ事前相談して、消防法適合通知書を得る必要があります。
消防設備を自前で設置する場合、10日程度はかかるため、ここでも足と目をくらう可能性があります。
居住スペースの正確な面積と、物件の図面、建物全体の図面などがここでも必要になります。
不動産業者からいただければいいですがない場合は自分で制作する必要があるのでかなり面倒ですね
不動産業者から早めにいただければ、入居日確定前に対応可能なので、同時並行ですすめることが重要です！
(1) 消防法令適合通知書交付申請書 (旅館業法申請様式 word /住宅宿泊事業法申請様式 word)
(2) 建物に関する図面等(案内図、配置図、平面図、立面図、設備図など)
(3) 建物の面積(床面積、延べ面積)が証明できる書類 (求積図、面積算定図面、確認検査済証)
※ 許可申請等に該当する部分だけではなく、建物全体に係る資料が必要になる
民泊をすでに行っていて、同じ物件の別の部屋で始める場合、資料を流用できるので楽かもしれません。
業者選定(住宅宿泊管理業者契約締結時の書面の写し)
民泊を自分で運営するなら、初期費用5万程度の民泊管理バンクでおけです。
月２万弱の固定費になりますが、タブレットを支給されて本人確認の自動化をしてくれます
完全代行の場合は民泊の売上の20%が相場です。
初期投資の回収が終われば、検討の余地は大いにあるでしょう。
やはり事業拡大していくためには自身で現場の作業を行なっていては時間の限界があります
なお、民泊の申請には、管理業者との契約が必須で名義を貸してもらう必要あるので、契約は必須です。先ほど記述したように事前周知書で記載する箇所があるため、早めに登録する必要があるでしょう
安全チェックリスト
チェックリストは素人確認でも法律上は問題ありませんが、やはり建築士の名前があるといいです。
ここだけ外注するということも可能です
この確認は、避難経路と自動火災報知機とスプリンクラーの確認ができればいいので、入居前に確認可能です。物件探しの段階でここにも目を光らせておくとスムーズでしょう
民泊物件の条件を満たしているかどうかの証明
下記のどちらかを満たす必要があります
- 住宅が入居者の募集が行われている家屋に該当する場合は、それを証明する書類: 広告紙面の写し、賃貸サイトの掲載情報、募集写真など
- 住宅が随時その所有者、賃貸人または転賃人の居住の用に供されている家屋に該当する場合は、それを証明する書類: 往復の交通費の領収書、周辺の買い物レシート(ただし入居日以降)
これは、人に貸している家屋の証明に物件広告ページのコピーが必要なので、物件探しでいい物件が見つかったらpcでpdf化しておくと良いでしょう
１年中賃貸として貸している必要がありますが自身が借りた時点で、広告のページは消えてしまう可能性があるため、事前に取っておくことが望ましいです
そのため、運用後はあくまでも別荘として「利用している家屋の証明の抜き打ち対策」として確保しておこうというわけです。
ちなみに照明とは、最低年一回で別荘として利用している証明があればいいので、往復の交通費や周辺の買い物レシートなどを取っておけばいいです。たまに物件を見に行った際にでも取っておけば十分でしょう。めんどいのは面倒ですが、、
物件広告で申請するほうが、入居前に申請できるメリットが有る一方で、
別荘として利用の証明の場合、入居日以降でないと証明書にならないという点がネックです
その他用意するもの
他にも以下の準備が必要です
- 戸籍謄本:
コンビニでマインバーカードで発行できます。事前登録が必要で、これもコンビに行えます。登録後5日程度経つとコンビニで発行できるようになります。 - 住宅の登記事項証明書:
不動産登記謄本。ネット自分で発行できます - 住宅の図面:
- オーナーの民泊許可証明書:
書式は決まっていないのでネットでテンプレを探して、不動産業者を通じてもらうことになります - 分譲マンションの場合追加でなんか必要。ここはよくわかりません
- 役所への事前相談記録書
役所に行った際にもらえました
契約・入居日後の対応
不動産会社で契約・入居後に保健所の立ち入りで問題なければ民泊許可証が発行されます。
このため、物件契約後、最低10日は必ず運営できない期間が生じます。
これどうにかなりませんかねぇ
まぁ、この10日の間に消耗品やベッドなどは揃えることにしましょう。
つまり事前通知のときには入居日確定の10日後以降に民泊開始の日を設定すればいい
安全チェックリストの作成が即日できるとすぐ電子申請ができます
電子申請にはマイナンバーカードとカードリーダーもしくはカード読み取り可能なiPhoneが必要ですが、これは最近の人はみんなスマホ持っているので無意識にクリアしていることも多いでしょう
申請は10営業日で結果が出ます
どのみち入居後の部屋のセッティングに最低1週間は確保しておきたいですね
物件に用意するもの一覧(皆様の運用の仕方次第です)
家具系
冷蔵庫、テレビ・Wi-Fi・電子レンジ・テーブル・椅子・ドライヤー・ケトル・炊飯器・ゴミ箱・２段ベッド・ソファベッド
なるべくジモティやフリマアプリで揃えると安く揃えられます。初期投資は絶対少なくしたいので是非検討して下さい。
ちなみに、2段ベッドなら新品でも相場3万くらいからあります
備品系
お皿（大・中・小）・スプーン・フォーク・箸・包丁・まな板・台拭き・ふきん・スポンジ・フライパン・片手鍋・トランプ、パーティグッズ、スリッパ・バスマット・キッチンタオル・マジック、ボールペン・ハサミ・爪切り
トイレマット・つまみ細工・充電器一式・カーテン、便座カバー、ハンガー、時計、ペーパーホルダー
消耗品系
歯磨き粉、カミソリ、歯ブラシ、傘、洗顔、化粧水、食器用洗剤・調味料・フライ返し・シャンプー・リンス・ボディーソープ・石鹸・紙タオル・ティッシュ、・ティッシュペーパー、メンボー、洗濯洗剤、柔軟剤、部屋消臭スプレー、トイレ消臭スプレー・便器掃除
ティッシュなど大きいものは、現地近くのお店で揃えといいでしょう
運用系
キーボックス・ラミネート加工・注意事項など多言語マニュアル・コピー鍵
部屋のセッティング
ラミネート加工した注意事項の張り紙を貼り付けます。
- 大声での会話を控える
- 深夜に窓を締める
- バルコニーなど屋外での宴会を開かない
- 禁煙
- 楽器などの使用禁止
- 火災防止のためのガスコンロ使用方法:
- 消化器の使用方法
- 火災発生時の避難経路、通報処置
などの注意書きが必要でしょう。
宿泊者の本人確認義務について
対面または、同等の手段としてIOTを活用して確認義務を満たす必要があります。
タブレットなどのIOTを活用してリモートで確認する場合は以下の条件を満たしてください。
- 宿泊者の顔及び旅券が鮮明に確認できること(スマホ不可)
- 当該画像が住宅宿泊事業者や住宅宿泊管理業者の営業所など、居住住宅内または届け出住宅の近辺から発信されていることが確認できること
このため、対面でない場合は民泊に備え付けたテレビ電話やタブレット端末による確認が必要です
民泊管理業者ではここを代行してくれたりするので、タブレットを貸し出してくれるところも多いです
その他留意事項
ちなみに、民泊事業を法人化すると再度申請が必要になるため1月程度運営できなくなってしまいます。
これを避けたい場合は最初から法人で契約できるならそうした方がいいでしょう。
念のため周辺への通知書類や指摘などはそのままコピーとっておきましょう
宿泊者名簿は、紙、電子どちらでも可で３年間保存義務あります。
苦情・問い合わせに関してもその概要、対応状況を３年間保存する義務あります
民泊事業で発生したゴミは事業系ごみになるので、業者委託するか自分で券を買って捨てるかする必要があります。申請すれば、コンビニで簡単に購入できます
ただ、実際には家庭ゴミとして処理してる個人事業者は多そうですね、、、
知らなかったとか、、
不動産登記謄本入手方法
- 法務局の窓口で交付請求
- オンラインによる交付請求
- 郵送による交付請求
- インターネット（登記情報提供サービス）
のいづれかを検討できます
最寄りの法務局（登記所）に行けば、基本的に全国どこの不動産の登記簿謄本でも取得することができます。(600円かかります)
まとめ
はい！以上民泊ビジネスを展開する際に必要な手順をまとめています！
見ての通り、死ぬほどめんどくさいのがこの民泊ビジネスです
だからこそ参入障壁が高くライバルがほかの副業と比べては少ないのが特徴です
コロナ禍もあり、かなりの事業者が淘汰されましたが、また最近少しづつ民泊界隈は活気を取り戻しつつあります
これから民泊ビジネスをご検討の方は是非参考にしてみてください
ではでは